สำนักงานบัญชี สายไหม กรุงเทพมหานคร

ค่าบริการขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการและขนาดของแต่ละโครงการ

• ผู้พัฒนาที่มี 1 โครงการขนาดเล็ก (ไม่เกิน 20 ยูนิต) 5,000-12,000 บาทต่อเดือน
• ผู้พัฒนาที่มีหลายโครงการพร้อมกัน 12,000-30,000 บาทต่อเดือน
• ผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลาง 5,000-15,000 บาทต่อเดือน

ปัจจัยที่ทำให้ค่าบริการสูงคือจำนวนโครงการที่ต้องปันส่วนต้นทุน ความถี่ในการเบิกงวดงาน จำนวนผู้รับเหมาช่วงที่ต้องหัก ณ ที่จ่าย และความซับซ้อนของการรับรู้รายได้แต่ละโครงการ

ตามมาตรฐาน TFRS for NPAEs ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับรู้รายได้เมื่อโอนความเสี่ยงและผลตอบแทนของกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อแล้ว ในทางปฏิบัติคือเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

• เงินจองและเงินดาวน์ที่ได้รับก่อนโอนถือเป็นเงินรับล่วงหน้า (หนี้สิน) ไม่ใช่รายได้
• ต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าออกแบบ ถือเป็นสินค้าคงเหลือ (Work in Progress) จนกว่าจะขาย
• เมื่อโอนกรรมสิทธิ์จึงรับรู้รายได้ทั้งจำนวนและตัดต้นทุนตามสัดส่วนยูนิตที่โอน

ผู้พัฒนาที่บันทึกรายได้ตั้งแต่ตอนรับเงินจองจะคำนวณกำไรผิดและเสียภาษีล่วงหน้าโดยไม่จำเป็น

ผู้รับเหมาต้องเตรียม 3 จุดหลัก

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เมื่อรับงานจากบริษัท ผู้ว่าจ้างจะหัก 3% ของค่าจ้าง ต้องบันทึกเป็นภาษีจ่ายล่วงหน้าและขอคืนหรือใช้เครดิตปลายปี
• ภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% เพราะบริการก่อสร้างถือเป็นบริการที่ต้องเสีย VAT ต้องจดทะเบียนเมื่อรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี และออกใบกำกับภาษีให้ผู้ว่าจ้างทุกครั้ง
• เงินประกันผลงาน (Retention) ที่ผู้ว่าจ้างหักไว้ ต้องบันทึกเป็นลูกหนี้และติดตามการคืนตามสัญญาเมื่อครบกำหนดประกัน

ผู้รับเหมาที่จ้างคนงานเองต้องขึ้นทะเบียนนายจ้างที่ประกันสังคมและกองทุนเงินทดแทน ส่วนผู้รับเหมาช่วงที่จ้างต่อต้องหัก 3% เมื่อจ่ายค่าจ้างให้บริษัทอื่น

ทั้งสองกรณีอยู่ในขอบเขตภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ใช่ภาษีมูลค่าเพิ่ม โดยมีรายการภาษีหลักคือ

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของ SBT รวมเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ตามมาตรา 91 แห่งประมวลรัษฎากร
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน 2% ของราคาประเมินที่กรมที่ดิน
• ภาษีหัก ณ ที่จ่ายซึ่งขึ้นอยู่กับว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

ส่วนบริการก่อสร้าง เช่น รับเหมาสร้างบ้านบนที่ดินของลูกค้า อยู่ในขอบเขต VAT 7% ไม่ใช่ SBT จุดแยกความต่างคือ ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สำเร็จเสีย SBT แต่ขายบริการสร้างเสีย VAT

นอกจากขั้นตอนปิดบริษัททั่วไป ผู้พัฒนาโครงการต้องเคลียร์เพิ่ม 4 เรื่อง ได้แก่

• บ้านและยูนิตที่ยังไม่ขาย ต้องตัดสินใจว่าจะขายต่อในช่วงชำระบัญชี โอนให้ผู้ถือหุ้น หรือขายให้นิติบุคคลอื่น (ทุกทางถือเป็นรายการที่ต้องเสีย SBT และภาษีนิติบุคคล)
• ภาระประกันการก่อสร้างตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ต้องโอนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือดำเนินการตามที่กฎหมายกำหนด
• เงินค่าบำรุงรักษาที่เก็บจากลูกบ้านล่วงหน้า ต้องโอนหรือคืนตามสัญญา
• สาธารณูปโภคในโครงการ เช่น ถนน ระบบระบายน้ำ ต้องส่งมอบให้กรุงเทพมหานครหรือนิติบุคคลตามที่ระบุในใบอนุญาตจัดสรร

กระบวนการปิดบริษัทพัฒนาอสังหาฯ มักใช้เวลา 12-18 เดือน ขึ้นอยู่กับจำนวนยูนิตค้างขายและความเรียบร้อยของสาธารณูปโภค